Siempre ha habido quien, para vender una vivienda utilizando el sentido común, la ponía atractiva para vender antes y por el mejor precio, sin saber que eso que hacían se acercaba mucho al “Home Staging”. Hoy es toda una ciencia y un arte. Se necesita de mucho conocimiento, de técnica y estudio. Y es que vivimos en la era de la imagen donde si no destacas, caes en la indiferencia.
También había quien compraba pisos en mal estado y a buen precio, hacía sus reparaciones, muchos incluso ellos mismos y luego los vendía consiguiendo un margen sustancioso. Estos inversores ahora se llaman House Flippers, y como el Home Staging, también requiere de conocimientos, técnica y estudio para conseguir resultados óptimos.
House Flipping, que viene del inglés “casa” y “dar la vuelta” (quizás la traducción más acertada sería “dar la vuelta a la casa”) consiste en adquirir un inmueble a un coste relativamente bajo, reformarlo y venderlo en un periodo de tiempo corto (entre 3 y 6 meses). Es una fórmula muy acertada. El vendedor consigue dinero rápido ya que el Flipper normalmente no necesita de financiación, y el comprador final adquiere una vivienda ya terminada sin tener que pasar por todos los quebraderos de cabeza que supone meterse en una obra.
El Flipping Inmobiliario se lleva haciendo desde hace mucho tiempo, pero sólo desde hace unos años se hace con mayor profesionalidad y cada vez son más las empresas especializadas, pequeños inversores e incluso grandes grupos de inversión que se dedican a ello. Hay muchos compradores que prefieren hacerse la obra porque así se ahorran este “intermediario” y dejarán la casa a su gusto. Lo que no saben es que los verdaderos especialistas en el Flipping House disponen de arquitectos, cuadrillas de obra e incluso proveedores que les hacen precio por la cantidad de volumen que manejan y sus reformas salen por precios con los que un particular no podría soñar. Además, al tener un equipo especializado en este sector el resultado es más completo y profesional ya que saben cómo aprovechar cada centímetro, adquirir los mejores materiales, conseguir los permisos necesarios y un sinfín cuestiones que hasta que no te metes en obra, no sabías ni que existían.
Con mi compañera Elisa, cada vez que vemos un intento de Home Staging a manos de no profesionales que a pesar de la buena intención consigue un resultado hasta contraproducente, lo llamamos “jomestaying” a modo de broma. Pues bien, en mis primeros años haciendo Home Staging, he visto algunos “jausflipin” donde el inversor se gastaba lo mínimo cambiando el suelo, poniendo un laminado cutre, el peor azulejo en el baño, unos grifos que nunca funcionan, en definitiva, se gastaba un dinero en un material que el siguiente propietario iba a tirar, y justificaba este gasto para vender por más. Se dejaban entre 5.000€ y 10.000€ en la “reforma”.
Pero ha llegado a sus vidas la fórmula Home Staging + relooking, que no alcanza nunca esas cifras, y alucinan con los resultados. Ahora tenemos el orgullo de trabajar con algunos de los mejores House Flippers de España y no podemos más que recomendar sus productos. Sabemos que el cliente final comprador va a quedar satisfecho con la vivienda al adquirir un producto de calidad.
También se nos ha dado el caso en que el inversor había comprado un inmueble que consideraba una oportunidad, pero tenía al equipo de obra en otros trabajos. Para no tener el inmueble parado nos permitieron hacer un lavado de cara o relooking y al conseguir una oferta donde ganaban un 25% de beneficio, al final decidieron no meterse en obra.
En el papel, para que una vivienda sea rentable para un House Flipper debe aplicar la regla del 70%, esto sobre todo se practica en otros países. Consiste en calcular el precio por lo que se vendería la vivienda, multiplicarlo por 0.70 y al resultado restarle el precio que calculas que costará la reforma. El precio que salga será por el que debes adquirir esa vivienda. Poniendo un ejemplo práctico si crees que el inmueble reformado lo puedes vender por 300.000€ a este precio le multiplicas el 0.70 que quedaría en 210.000 y restarle el precio que costaría la reforma, si fueran 40.000€ el resultado serían 170.000€.
Aquí en España conseguir un beneficio de entre un 20% y un 30% ya es más que positivo, y dependerá de múltiples factores su beneficio final. A veces se consigue más de ese 30% pero incluso los expertos que llevan ya tiempo en el sector en algunas de sus inversiones no solo no ganan si no que pueden llegar a perder en el flip. Los “must have” que suelen buscar los inversores con los que trabajamos con el flipping son pisos con ascensor, nunca plantas bajas ni sótanos, pisos exteriores o interiores con buena luz, miran con interés el portal y elementos comunes de la finca y por supuesto la localización.
Los caminos del Home Staging y el Flipping House están entrelazados más allá de que sus nombres sean anglicismos, solo los profesionales del sector inmobiliarios sepamos lo que significa y que sus nacimientos sean más o menos recientes. El Home Staging es el mejor aliado para el House Flipping y los House Flippers son un gran cliente para los Stagers, y os explico por qué.
Para los Stagers trabajar sobre un producto bien acabado, limpio y nuevo es un lujo. Un lienzo en blanco sin las cargas emocionales que hacen que un propietario mire con lupa lo que andas haciendo. Un objetivo común claro, que se venda lo antes posible al mejor precio posible. Y es que para el Flipper que se venda rápido es vital, la mayoría de ellos prefieren vender por menos si la venta es rápida. (Por ejemplo, preferirán que se venda por 5.000€ menos si la venta es inmediata que firmar unas arras donde consigan ese pico más pero que le permita al comprador firmar en un plazo de 5 meses), esto a las Stagers nos viene bien para disponer de nuestro material para otro proyecto.
Para los House Flippers el Staging supone poner su guinda en el pastel, o mejor dicho, poner la cobertura del pastel, que le va a dar sentido a todo su trabajo. Tras la obra queda un inmueble aséptico y vacío, con el Staging se agrega el ingrediente del marketing emocional, y los clientes se ven viviendo en ese inmueble que pasa a ser un hogar. Una inversión mínima final que les reportará entre un 3% y un 10% más y conseguirán que se venda 7 veces antes.
La alianza entre estos dos sectores es cada vez es más estrecha y necesaria. En Equilibra Staging estamos especializadas en el sector del Flipping, e invitamos a todos los Flippers que no hayan probado el Staging a que lo hagan, repetirán seguro.
